Baufinanzierung

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Sie haben Ihr Eigenheim schon genau vor Augen. Ob Bau oder Kauf, mit oder ohne Garten, in der Stadt oder auf dem Land, Haus oder Eigentumswohnung, nur für sich oder die ganze Familie – gedanklich sind Sie bereits eingezogen. Doch bis es soweit ist, steht zu Beginn eine solide und vor allem günstige Baufinanzierung.

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    Wann müssen Sie sich um Ihre Baufinanzierung kümmern?

    Abhängig davon, ob Sie sich ein Haus kaufen oder bauen wollen, müssen Sie sich zu unterschiedlichen Zeitpunkten um Ihre Immobilienfinanzierung kümmern. Zwei wichtige Gedanken stehen jedoch bei beiden an erster Stelle:

    • Wie soll Ihr Eigenheim aussehen (Einfamilienhaus, Eigentums­wohnung, Flachbau, Etagen, Räume, Wohnfläche, Bauart, …)?

    • Wie viel Prozent Ihres monatlichen Einkommens können Sie für die Baufinanzierung beziehungsweise die Rückzahlung des Kredits aufwenden?

    Arrivato-Tipp

    Lassen Sie sich frühzeitig von unseren Finanzexperten unterstützen. Mithilfe von Angaben zu Eigenkapital, Lebens­erhaltungs­­kosten, Einkommen sowie zur Höhe von Zins und Tilgung lässt sich die maximale Höhe Ihres Hauskredits bestimmen.

    Kennen Sie den finanziellen Spielraum für Ihre Immobilie, können Sie nach passenden Objekten Ausschau halten.

    Wollen Sie bauen, brauchen Sie zunächst ein Grundstück. Haben Sie dieses gefunden und reserviert, treten Sie als nächstes mit Ihrer Baufirma oder Ihrem Architekten in Kontakt. Sie erstellen Ihnen ein Angebot mit den Gesamtkosten. Mit diesem sowie den zu erwartenden Grundstückskosten können Sie nun zu einer Bank, einem Berater oder einem Vermittler gehen, um Ihren Hauskredit festzuzurren. Alternativ können Sie mit Baufinanzierungsrechnern im Internet mehrere Anbieter vergleichen.

    Beim Kauf einer Immobilie wird dieser Schritt notwendig, sobald Sie sich mit dem Verkäufer über den Preis Ihres künftigen Zuhauses einig sind. Sobald Sie die Zusage zur Finanzierung bekommen haben, können Sie den Vertrag bei einem Notartermin unterschreiben. Damit ist der Startschuss für Ihre eigenen vier Wände gefallen.

    • Ausweisdokument
    • Gehaltsabrechnung der letzten drei Monate, letzter Einkommenssteuerbescheid (bei Selbstständigen die letzten zwei Jahre sowie Einnahmen und Überschussrechnung
    • Einwilligung zur Kreditauskunft (von der Bank)
    • Flurkarte des Objektes beziehungsweise Teilungserklärung bei Doppelhaushälfte
    • Grundbuchangaben
    • Baukostenaufstellung (vom Bauträger / Architekten)
    • Grundrisszeichnung
    • Wohnflächenberechnung
    • Baubeschreibung
    • Nachweis über Eigenkapital (Konto-, Depotauszug)
    • Aufstellung der Eigenleistungen
    • Kaufvertragsentwurf bei Hauskauf
    1. Kassensturz: Höchstmögliche Kreditrate auf Basis von monatlichen Ausgaben und Einnahmen festlegen
    2. Darlehenssumme und somit maximalen Kaufpreis ermitteln
    3. Objekte besichtigen, gegebenenfalls Aufwand von Reparaturen klären, bei Hausbau Angebote von Baufirmen und anderen Anbietern gegenüberstellen
    4. Baufinanzierungsangebote einholen, dabei auch Fördermittel prüfen
    5. Festlegung auf Ihr Traumhaus, bei Bestandsimmobilie finale Besichtigung
    6. Notartermin vereinbaren
    7. Finanzierungszusage und Unterzeichnung des Kaufvertrags (bei Hausbau für Grundstück) beim Notar
    8. Unterzeichnung der Immobilienfinanzierung
    9. Eintragung der Grundschuld im Grundbuch (regelt Notar)
    10. Auszahlung des Darlehens (gegebenenfalls termingebunden in Raten)
    11. Beginn Ratenzahlung

    Arrivato-Tipp

    Bauen Sie Ihre Eigenheimfinanzierung nicht auf ein einziges Angebot auf. Denn kleinste Zins­unterschiede führen bereits zu großen Einsparungen. Mit mehreren Angeboten in der Hinterhand können Sie als künftiger Kreditnehmer zudem besser in die Beratung mit dem Darlehensgeber Ihrer Wahl starten.

    Wie lange dauert die Finanzierungsanfrage Ihrer Baufinanzierung?

    Je nach Anbieter variiert die Zeit, bis Sie Ihre Finanzierungszusage oder -absage erhalten. Im Schnitt müssen Sie mit 7 bis 14 Werktagen rechnen. Teils kann es auch länger dauern. Haken Sie daher bei Ihrem potenziellen Darlehensgeber nach, wie viel Geduld Sie bei der Finanzierung haben sollten.

    Welche Bau­finanzierungs­­­formen gibt es für Ihr Eigenheim?

    Sie können Ihr neues Zuhause mit unterschiedlichen Darlehensarten finanzieren. Beim Vergleich dieser Baukredite zeigt sich, dass sich diese hauptsächlich in der Dauer der Zinsbindung und in der Höhe der Tilgung unterscheiden.

    Das Annuitätendarlehen ist die am häufigsten genutzte Form der Baufinanzierung. Es ist gekennzeichnet durch eine gleichbleibende monatliche Rate. Zu Beginn der Rückzahlungs­phase wird der größere Teil Ihrer Rate für die Zinsen aufgewendet. Mit fortschreitender Ratenzahlung nimmt er jedoch ab, da Ihre Restschuld sinkt. Ein immer größerer Anteil Ihrer Rate fließt dann in die Tilgung des Hauskredits. Um komplett schuldenfrei zu sein, brauchen Sie häufig eine Anschlussfinanzierung. Hier erfahren Sie mehr zum Annuitätendarlehen.

    Volltilgerdarlehen sind Baufinanzierungen, bei denen Sie am Ende der Zinsbindungsfrist schuldenfrei sind. Entsprechend lang sind die Zinsbindungen. Anders als beim Annuitäten­darlehen brauchen Sie für Ihre Immobilie keine Anschlussfinanzierung.

    Bei variablen Darlehen wird der Zinssatz regelmäßig an das Marktumfeld angepasst. Das hat für Sie zwar den Vorteil, dass Sie zeitnah davon profitieren, wenn der Zins sinkt. Im Umkehrschluss müssen Sie jedoch auch schnell mehr zahlen, wenn die Bauzinsen steigen. Als Besonderheit dürfen Sie Ihr Darlehen nach Ablauf jeder Zinsperiode frühzeitig zurückzahlen, ohne zusätzliche Kosten in Form einer Vorfälligkeits­entschädigung an das Kreditinstitut leisten zu müssen.

    Beim Tilgungsdarlehen ist Ihre Tilgungsrate über die Laufzeit gleich hoch. Zu Beginn der Darlehensphase fällt die Zinsrate noch hoch aus. Mit den Jahren nimmt die Zinsbelastung jedoch ab, sodass Ihre Gesamtrate zum Ende der Zinsbindung deutlich niedriger ist als zum Anfang. Erfahren Sie hier mehr zum Tilgungsdarlehen.

    Bei endfälligen Darlehen tilgen Sie als Darlehensnehmer Ihren Kredit während der Zinsbindung nicht, sondern Sie zahlen lediglich die anfallenden Zinsen. Das erhaltene Baugeld zahlen Sie erst am Ende der Laufzeit auf einen Schlag zurück, zum Beispiel mit der Auszahlung, die Sie aus einer Lebens­versicherung erhalten haben.

    Beim Bausparen legen Sie zunächst eine Bausparsumme fest. Davon sparen Sie in der Regel über sieben bis acht Jahre 40 Prozent an (Sparphase). Die restlichen 60 Prozent erhalten Sie dann als Darlehen, das Sie die kommenden Jahre wiederum abzahlen (Darlehensphase). Bausparverträge dienen vor allem zur Ergänzung Ihrer Hausfinanzierung, etwa wenn Sie im Vorfeld Geld für das notwendige Eigenkapital ansparen wollen. Erfahren Sie hier mehr zum Bausparvertrag.

    Das Forward-Darlehen selbst ist ein Annuitäten­darlehen. Die Besonderheit ist allerdings, dass Sie sich den aktuellen Zins Ihres Baudarlehens reservieren können. Lassen Sie sich Ihre Baufinanzierung beispielsweise erst in einem Jahr auszahlen, gelten die damaligen Zinskonditionen. Bis zu 66 Monate können zwischen dem Abschluss Ihrer Immobilienfinanzierung und der Auszahlung der Darlehenssumme liegen. Je länger im Voraus Sie jedoch den Zins einfrieren, desto teurer wird die Hausfinanzierung.

    Sowohl beim Neubau als auch beim Hausbau bietet die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) verschiedene Förderdarlehen an. Diese bestehen aus einem Zuschuss und aus einem zinsgünstigen Darlehen. An welchen Bedingungen die Kredite geknüpft sind, erfahren Sie auf unserer Übersichtsseite zur KfW-Förderung.

    Was ist der Unterschied zwischen Tilgungssatz, Zinssatz, Sollzins und Effektivzins?

    Ihre Rate besteht aus einem Zins- und einem Tilgungssatz. Mit letzterem zahlen Sie das Darlehen zurück, mit erstgenanntem die Sollzinsen. Diese beschreiben die Summe, die Sie als Jahreszins an den Kreditgeber entrichten müssen. Der Effektivzins berücksichtigt Im Vergleich zum Sollzins weitere Kosten seitens des Geldinstituts, etwa für die Besicherung der Immobilie. Er wird für die gesamte Laufzeit berechnet, also bis Sie theoretisch schuldenfrei wären.

    3 Stolpersteine, die Sie mit uns umschiffen

    Worauf müssen Sie bei der Baufinanzierung achten?

    • 1. Nebenkosten: Vergessen Sie abseits des Kauf- oder Baupreises nicht die Nebenkosten. Diese sind kein Teil Ihrer Baufinanzierung, sodass Sie diese in der Regel mit Ihrem Eigenkapital abdecken. Die Nebenkosten beinhalten zum Beispiel die Notargebühren, den Grundbucheintrag und den Immobilienmakler und können bis zu 20 Prozent der Gesamtkosten ausmachen.

    • 2. Notgroschen: Nähen Sie Ihre Immobilienfinanzierung nicht auf Kante, sondern lassen Sie bei Ihrer monatlichen Rate einen Puffer. So kommen Sie nicht in finanzielle Probleme, sollte es plötzlich zu unerwarteten Ausgaben etwa einer teuren Autoreparatur kommen. Diese Rücklagen sind auch wichtig, wenn es beim Projekt Eigenheim zu Komplikationen kommt, beispiels­weise Verzögerungen in der Bauphase, die Sie überbrücken müssen, oder deutlich aufwendigere Renovierungen als kalkuliert.

    • 3. Sondertilgung: Sie wollen Ihren Immobilienkredit außer der Reihe abzahlen? Solche Sonderzahlungen sind oftmals nur zu einem gewissen Prozentsatz der Restschuld und in bestimmten Abständen möglich. Einige Anbieter verlangen zudem höhere Zinsen, wenn Sie sich Sondertilgungen wünschen. Lassen Sie sich daher Angebote von unterschiedlichen Banken sowie Vermittlern erstellen und vergleichen Sie diese genau.

    Wie viel Haus können Sie sich mit einer guten Bau­finanzierung leisten?

    Wie viel Kredit Sie bekommen könnten, hängt von verschiedenen Faktoren ab:

    • Monatliches Nettoeinkommen:
      Sie sollten nicht mehr als 30 bis 40 Prozent Ihres Nettoeinkommens für die Rückzahlung der Immobilien­­finanzierung einplanen. Damit ist Ihre maximale Monatsrate gesetzt.

    • Eigenkapitalquote:
      Je mehr Eigenkapital Sie in die Hausfinanzierung mitbringen, desto besser sind die Konditionen, zu denen Ihnen der Kredit angeboten wird.

    • Lage Ihres Eigenheims:
      Abhängig vom Bundesland fallen unterschiedlich hohe Nebenkosten für den Makler und die Grunderwerbsteuer an.

    Arrivato-Tipp

    Haben Sie nur wenig oder gar kein Geld für Ihr Zuhause angespart, finden Sie alle wichtigen Informationen für Ihre Baufinanzierung auf unserer Seite zum „Hauskauf ohne Eigenkapital“.

    Budgetrechner und Baufinanzierungs­rechner im Internet helfen Ihnen dabei, ein grobes Gefühl zu bekommen, wieviel Haus Sie sich leisten können. Zielgerichteter als die Rechner ist es allerdings, wenn Sie sich schon frühzeitig von einem Baufinanzierungs­experten beraten lassen. Er klärt mit Ihnen zusammen, welche Optionen Sie in Ihrer aktuellen Lebenssituation haben und wie stark Sie sich maximal verschulden können beziehungsweise sollten.

    Wie hoch sind die Zinsen für die Baufinanzierung?

    Während Ihnen die anhaltenden Niedrigzinsphase bei Ihrer Altersvorsorge einen Strich durch die Rechnung macht, hilft sie Ihnen bei Ihrer Immobilien­finanzierung sehr. Denn die Bauzinsen bewegen sich seit einigen Jahren auf einem sehr niedrigen Niveau. Selbst lange Sollzinsbindungen können Sie zu vergleichsweise günstigen Zinsen vereinbaren. Während vor zehn Jahren noch vier Prozent Zinsen für ein Schnäppchen Ihrer Finanzierung galten, bewegen sich die Zinsen nun um die ein Prozent.

    Wie hoch die Zinsen für das Baugeld genau sind, hängt vor allem vom Geldinstitut ab, das Sie für Ihre Baufinanzierung wählen. Welche Bank die beste ist, finden Sie nur heraus, wenn Sie mehrere Angebote, deren Konditionen und Zinsen miteinander vergleichen. Gerne helfen wir Ihnen dabei mit kompetenter Beratung weiter.

    Arrivato-Tipp

    Alles Wissenswerte zu den Zinsen, deren Entwicklung sowie der persönlich besten Laufzeit haben wir auf der Übersichtsseite „Bauzinsen“ zusammengefasst.

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    Was ist Arrivato?

    Arrivato ist Italienisch für „angekommen“ – Jenes Gefühl, das Sie haben werden, wenn Sie in Ihr Eigenheim einziehen. Wir kümmern uns um Sie und Ihre Fragen. Egal ob Immobilienanschaffung, Baufinanzierung oder Hausratversicherung – wir helfen Ihnen, das perfekte Zuhause zu schaffen. Dazu betrachten wir Ihre Bedürfnisse und Wünsche, Probleme und individuelle Lebenssituation und finden die für Sie beste Option. Unsere evaluierten und zertifizierten Berater informieren Sie kostenlos, unabhängig und online.