Hauskauf ohne Eigenkapital

Sofort mit der Finanzierung Ihres neuen Zuhauses starten

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Sie wollen für sich und Ihre Familie unbedingt ein Eigenheim. Doch bisher fehlt Ihnen das Ersparte oder Sie wollen dieses nicht nutzen. Das ist prinzipiell kein Problem. Denn bei einigen Banken brauchen Sie kein Eigenkapital für die Immobilienfinanzierung mitzubringen.

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    Wie können Sie ein Haus ohne Eigenkapital finanzieren?

    Beim Hausbau oder -kauf sollten Sie mindestens 15 bis 20 Prozent der Kosten für Ihr neues Zuhause selbst finanzieren können. Häufig entspricht das in etwa der Höhe der Kaufnebenkosten. Doch was ist, wenn Sie bisher kein Eigenkapital ansparen konnten? Oder Sie schon jetzt auf Ihr Traumhaus stoßen, obwohl Sie erst in ein paar Jahren geplant haben, Eigenheimbesitzer zu werden? Dann könnte für Sie die Hausfinanzierung ohne Eigenkapital interessant sein.

    Vorweg: Der Hausbau oder Hauskauf ohne Eigenkapital steht nicht jedem offen. Die Banken gehen mit der Vollfinanzierung ein aus ihrer Sicht großes Risiko ein. Daher gibt es das Geld für das Eigenheim nur, wenn sich der Geldgeber sicher sein kann, dass Sie in den kommenden Jahren problemlos und regelmäßig sehr hohe Kreditraten zurückzahlen können.

    Davon abgesehen hängt die Entscheidung, ob eine Baufinanzierung möglich ist, von weiteren Faktoren ab:

    • Höhe des Darlehens

    • Höhe des Immobilienwerts

    • Etwaige Bürgen

    • Sicherheiten wie Fonds oder eine andere Immobilie

    • Nutzung des Wohnraums

    Da sich die Voraussetzungen je nach Bank unterscheiden, empfiehlt es sich dringend, mehrere Angebote für die Finanzierung einzuholen. Mit ihnen können Sie die Konditionen, beispielsweise die Zinshöhe, besser miteinander vergleichen und wissen, welche Kreditgeber überhaupt infrage kommen.

    Wie viel Haus können Sie sich ohne Eigenkapital leisten?

    Wie hoch der Kredit ist, den Sie komplett über die Bank finanzieren, richtet sich unter anderem nach dem Wert Ihrer Immobilie. Interessieren Sie sich für ein Eigenheim in guter Lage, ist dieses mehr wert als ein Haus, das abgelegen in ländlicher Region steht. Hier hat der Kreditgeber mehr Probleme, dieses möglichst teuer zu verkaufen, um sein geliehenes Geld wiederzubekommen, sollten Sie den Kredit nicht mehr bedienen können.

    Wie senkt das Eigen­kapital die Kosten für die Immobilien­finanzierung?

    Zum Eigenkapital zählt nicht nur das Geld, welches Sie auf einem Sparkonto angehäuft haben, sondern auch:

    • Rückkaufswerte von Versicherungen

    • Nicht zuteilungsreife Bausparverträge

    • Andere Immobilien

    • Weitere Kapitalanlagen, wie Anleihen, Fonds oder Aktien

    Um Ihren Eigenanteil an der Finanzierung zu erhöhen, können Sie sich zudem Geld innerhalb der Familie leihen oder sogar einen weiteren Kredit aufnehmen, der nicht über Ihre Immobilie abgesichert ist.

    Dieser Schritt ist dann sinnvoll, wenn Sie mit deutlich mehr Eigenkapital in der Tasche einen wesentlich günstigeren Kredit bekommen. Denn ein Faktor für die Höhe des Sollzinses des Darlehens ist der sogenannte Beleihungsauslauf. Dieser gibt an, wie viel Prozent des Eigenheims zu Beginn der Finanzierung erst einmal der Bank gehört.

    Bei einer Vollfinanzierung sind es 100 Prozent. Bringen Sie dagegen ein Fünftel der Summe über Eigenmittel mit, gehören dem Kreditgeber 80 Prozent der Immobilie. Je höher der Beleihungsauslauf ist, desto höher sind die Zinsen.

    Welchen Einfluss die Höhe des Eigenkapitals auf den Effektivzins hat, zeigt die folgende Tabelle. Grundlage ist dabei ein Hauskauf in Höhe von 500.000 Euro in NRW, die Zinsbindung liegt bei zehn Jahren und die anfängliche Tilgung bei zwei Prozent. Die Zinsrate wurde mit dem Zinsrechner ermittelt.

    Eigenkapital Effektivzins
    100.000 € 1,00 %
    75.000 € 1,00 %
    50.000 € 1,09 %
    25.000 € 1,31 %
    0 € 1,55 %

    Die Zinsunterschiede sehen zwar zunächst gering aus, spiegeln sich am Ende der Zinsbindung jedoch in einer deutlichen finanziellen Mehrbelastung wider:

    Effektivzins Gezahlte Zinsen
    1,00 % 41.013 € 0 €
    1,09 % 49.552 € + 8.539 €
    1,31 % 62.446 € + 21.433 €
    1,55 % 77.296 € + 36.283 €

    Neben der hohen Zinslast kommen auf Sie bei einem Hauskauf ohne Eigenkapital hohe Monatsraten zu. Denn die Bank ist daran interessiert, ihr Geld so schnell wie möglich zurückzubekommen. So liegt die Rate bei 0 Euro Eigenkapital aus unserem Beispiel bei 1.658 Euro. Bei 75.000 Euro sind es dagegen 1.213 Euro.

    Arrivato-Tipp

    Den Kreditgebern mangelt es mit Blick auf die Konditionen für die Vollfinanzierung häufig an Transparenz. Umso wichtiger ist es, sich bei der Suche nach einem passenden Anbieter von einem Finanzierungsexperten unterstützen zu lassen.

    3 Stolpersteine, die Sie mit uns umschiffen

    Worauf ist beim Hauskauf ohne Eigenkapital zu achten?

    • 1. Absicherung: Das Risiko, das sich Ihre Lebensumstände ändern und Sie die Raten nicht mehr zahlen können, ist bei der Finanzierung ohne Eigenmittel nicht größer als mit Eigenkapital. Aber der Schuldenberg, den Sie machen, ist deutlich höher. Umso wichtiger ist es, Ihre Familie für den Ernstfall mit einer Risiko­lebens­versicherung abzusichern.

    • 2. Reparaturen: Ein neues Dach oder eine neue Heizung – größere Reparaturen sind an Ihrem Haus unausweichlich. Planen Sie daher ein, Rücklagen für diese anzusparen, etwa mit einem Bausparvertrag.

    • 3. Wertverlust: Fällt der Wert Ihrer Immobilie während der Zinsbindung, kann die Bank weitere Sicherheiten zur Absicherung des Kredits von Ihnen verlangen – auch wenn Sie vorbildlich die monatlichen Raten gezahlt haben. Können Sie nicht liefern, kann die Bank den Kredit kündigen und Ihr Haus zwangsversteigern.

    Vorteile und Nachteile im Überblick

    Aufgrund der hohen finanziellen Belastung durch die Rückzahlung des Kredits ist bei der Vollfinanzierung das Risiko größer, das Darlehen bei Engpässen nicht mehr bedienen zu können. Werden Sie beispielsweise für längere Zeit krank, lässt sich dieser Zeitraum bei hohen Kreditraten nur schlecht überbrücken.

    Demgegenüber steht die Möglichkeit, dass Sie sofort in Ihr Eigenheim einziehen können und nicht erst einige Jahre lang Eigenkapital ansparen müssen.

    Weitere Vor- und Nachteile

    • Kein Eigenkapital notwendig beziehungsweise Sie können dieses als Rücklage behalten
    • Sofortige Finanzierung Ihres neuen Zuhauses
    • Mietkosten werden durch Hauskauf unmittelbar gespart und nicht erst nach Jahren des Sparens für das Eigenheim
    • Hoher Zinssatz
    • Hohe Kreditrate
    • Lange Tilgungsdauer
    • Nur für Personen mit sehr guter Bonität
    • Nur für Häuser in sehr guter Lage und sehr gutem Zustand
    • Hohe Summe, die durch eine Anschlussfinanzierung von Ihnen weiterfinanziert werden muss
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    Was ist Arrivato?

    Arrivato ist Italienisch für „angekommen“ – Jenes Gefühl, das Sie haben werden, wenn Sie in Ihr Eigenheim einziehen. Wir kümmern uns um Sie und Ihre Fragen. Egal ob Immobilienanschaffung, Baufinanzierung oder Hausratversicherung – wir helfen Ihnen, das perfekte Zuhause zu schaffen. Dazu betrachten wir Ihre Bedürfnisse und Wünsche, Probleme und individuelle Lebenssituation und finden die für Sie beste Option. Unsere evaluierten und zertifizierten Berater informieren Sie kostenlos, unabhängig und online.