Bauzinsen
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In die Suche nach Ihrem Eigenheim stecken Sie viel Zeit. Schließlich soll es perfekt zu Ihnen und Ihrer Familie passen. Genauso viel Leidenschaft braucht auch ein eher trockenes Thema – der Bauzins. Hier machen schon kleinste Zinsabweichungen einen großen Unterschied. 0,5 Prozent Differenz bedeuten bei einem 400.000 Euro schweren Darlehen eine Ersparnis von 20.000 Euro – oder eine erhebliche Mehrbelastung, wenn Sie sich für den falschen Anbieter entscheiden.
Wovon hängt die Höhe der Bauzinsen ab?
Wie hoch die Bauzinsen für Ihre Immobilienfinanzierung sind, hängt vor allem davon ab, wie groß die Bank oder der Kreditvermittler das Ausfallrisiko und das Verwertungsrisiko einschätzt. Letzteres gibt wieder, wie der Darlehensgeber den Wert Ihrer Immobilie einschätzt. Denn sollten Sie Ihren Kredit nicht mehr bedienen können, wird Ihr Eigenheim veräußert, um die Restschuld zu tilgen.
Gerade bei überteuerten Immobilien oder in ländlichen Lagen kann der Kauf- oder Baupreis Ihrer vier Wände deutlich über den Beleihungswert liegen. Dies führt zu höheren Bauzinsen.
Das Ausfallrisiko orientiert sich unter anderem an den folgenden Faktoren:
Berufsgruppe: Beamte sind gerne gesehene Kreditnehmer, Selbstständige und Berufsstarter müssen dagegen mit teureren Konditionen rechnen.
Bonität: Ist Ihre SCHUFA-Auskunft sauber und haben Sie ein regelmäßiges Einkommen, sollten Top-Zinsen bei Ihrer Baufinanzierung nichts im Wege stehen.
Ebenfalls entscheidend dafür, zu welchem Zins Sie Ihre Finanzierung bekommen, ist die Höhe des Darlehens, die Dauer der Zinsbindung und Ihr künftiger Wohnort. Ihr Wohnort ist wichtig, weil es nicht nur viele regionale Anbieter mit besonders günstigen Immobilienkrediten gibt. Banken und Vermittler vergleichen zudem, wie es um Angebot und Nachfrage in Ihrer Region steht, um wiederum das Verwertungsrisiko zu kalkulieren.
Darüber hinaus haben
der Tilgungssatz (je schneller Sie den Kredit abbezahlen, desto geringer ist das Ausfallrisiko),
Sondervereinbarungen wie Sondertilgungen und
die Marge der Bank Einfluss auf die Zinshöhe.
Jeder Anbieter veranschlagt eine andere Summe, um seine Kosten zu decken, aber auch Gewinn zu machen.
Arrivato-Tipp
Holen Sie sich mehrere Angebote für Ihre Finanzierung ein und unterziehen Sie die Bauzinsen einem genauen Vergleich. Oftmals hält Ihre Hausbank nicht die günstigsten Konditionen bereit. Lassen Sie es daher nicht zu, dass Sie mehr Zinsen als nötig zahlen und somit länger brauchen, um schuldenfrei zu sein.
Nicht zuletzt spielt der Faktor Eigenkapital eine wichtige Rolle. Je mehr Sie selbst zahlen können, desto besser sind die Bauzinsen. Am günstigsten wird das Darlehen in der Regel, wenn der sogenannte Beleihungsauslauf bei 60 Prozent liegt: 60 Prozent des Preises für Ihr neues Zuhause werden über die Hausfinanzierung gedeckt, die restlichen 40 Prozent sowie die Nebenkosten zahlen Sie mit Eigenmitteln.
Zinsentwicklung: Aktuelle Bauzinsen im Vergleich zur Kredithöhe
Die folgende Tabelle zeigt, wie sich die Bauzinsen entwickeln, wenn Sie mit dem Hauskredit einen immer größeren Teil des Bau- oder Kaufpreises finanzieren. Die Angaben stammen dabei von der Stiftung Warentest. Für die Beispielrechnung setzt sie einen Preis von 300.000 Euro, eine Zinsbindung von 15 Jahren und eine anfängliche Tilgung von drei Prozent voraus. Sie können die aktuellen Bauzinsen alternativ mit einem Bauzinsrechner ermitteln.
| Darlehenshöhe | Aktueller Bauzins (Effektivzins pro Jahr) |
|---|---|
| 180.000 Euro (60 %) | Ab 0,41 % |
| 240.000 Euro (80 %) | Ab 0,47 % |
| 270.000 Euro (90 %) | Ab 0,85 % |
Bei einem Immobilienpreis von 400.000 Euro ändern sich die Bauzinsen bei gleicher Laufzeit und einer Tilgung von zwei Prozent wie folgt:
| Darlehenshöhe | Aktueller Bauzins (Effektivzins pro Jahr) |
|---|---|
| 240.000 Euro (60 %) | Ab 0,80 % |
| 320.000 Euro (80 %) | Ab 1,20 % |
| 360.000 Euro (90 %) | Ab 1,34 % |
Was bedeutet was?
Hypothekenzinsen und Bauzinsen werden in der Regel bedeutungsgleich verwendet. Diese Zinsen werden fällig, wenn Sie ein Darlehen aufnehmen, das durch das Erbbaurecht, ein Grundstück oder eine Immobilie abgesichert ist (sogenanntes Hypothekendarlehen).
Bauzinsen werden auch als Hypothekenzinsen, Darlehenszinsen oder Immobilienzinsen bezeichnet. Sie geben den durchschnittlichen Zinssatz wieder, den der Kreditgeber vom Darlehensnehmer für die Bereitstellung der Finanzierung des Eigenheims berechnet. Der Begriff wird überwiegend verwendet, wenn Sie sich Baugeld leihen – also ein Haus bauen wollen.
Unter dem Sollzins ist das Entgelt zu verstehen, das Sie dafür zahlen, dass Ihnen Geld für Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung geliehen wird.
Der effektive Jahreszins berücksichtigt weitere Kosten neben der reinen Bereitstellung des Darlehens, etwa Bearbeitungsgebühren oder Gebühren, die durch die Eintragung ins Grundbuch (exklusive Notarkosten, die zu den Nebenkosten zählen) entstehen. Der Effektivzins gibt somit die tatsächliche Verzinsung der Baufinanzierung wieder und ist höher als der Sollzins.
Der Leitzins gibt an, zu welchem Zinssatz sich die Banken von der Europäischen Zentralbank (EZB) Geld leihen können. Je höher dieser ist, desto mehr Zinsen verlangen die Geldinstitute wiederum von ihren Kunden. Die Höhe des Leitzinses beeinflusst somit die Höhe der Bauzinsen.
Wie hoch sind die Bauzinsen aktuell und wie haben sie sich entwickelt?
Die Immobilienpreise steigen vor allem in den Städten und Ballungsgebieten seit Jahren. Egal ob Sie bauen oder kaufen wollen – im Schnitt müssen Sie für Ihr Eigenheim derzeit ein Darlehen von durchschnittlich 320.000 Euro aufnehmen, wie eine aktuelle Studie zeigt. Immerhin sind die Bauzinsen seit Beginn der Finanzkrise 2009 stark gesunken und verharren seit einiger Zeit auf einem sehr niedrigen Niveau.
Übrigens: Die Geldinstitute refinanzieren Baudarlehen in der Regel über Pfandbriefe. Deren Verzinsung orientiert sich an der Entwicklung der Rendite für Bundesanleihen. Steigen diese, erhöhen sich auch die Zinsen.
Entwicklung der Bauzinsen seit 2010 bei einer Sollzinsbindung von zehn Jahren, jeweils zur Mitte des Jahres
| Jahr | Zinssatz |
|---|---|
| 2010 | 3,50 % |
| 2013 | 2,50 % |
| 2017 | 1,10 % |
| 2020 | 0,50 % |
Für die gleiche Kreditsumme müssen Sie heute deutlich weniger Geld in die Hand nehmen als vor zehn Jahren. Dennoch stellt die Eigenheimfinanzierung für Sie eine große Belastung dar, da Sie sich auf Jahrzehnte verschulden. Umso wichtiger ist es, für Ihre Finanzierung einen Anbieter mit günstigen Bauzinsen zu finden. Im Vergleich zu einem teuren Kreditgeber können Sie sich mit ihm früher auf die schönen Dinge Ihres Lebens konzentrieren. Nutzen Sie daher unseren Bauzinsenrechner für einen ersten Zinsüberblick.
3 Stolpersteine, die Sie mit uns umschiffen
Worauf müssen Sie bei den Bauzinsen achten?
1. Bereitstellungszinsen: Achten Sie darauf, dass Sie Ihren Kredit wie vereinbart abrufen. Zieht sich beispielsweise ein Bauabschnitt an Ihrem neuen Haus in die Länge und Ihnen kann daher nicht die nächste Rate Ihrer Baufinanzierung ausgezahlt werden, berechnet die Bank Bereitstellungszinsen. Diese sind deutlich höher als die Sollzinsen und können sich schnell auf mehrere tausend Euro belaufen. Achten Sie daher darauf, wie lange es das Darlehen bereitstellungsfrei gibt. Hier variiert die Frist je nach Anbieter von einem bis zwölf Monate.
2. Tilgungshöhe: Prüfen Sie, ob Sie die Höhe der Tilgung bei Ihrer Baufinanzierung während der Laufzeit ändern können und was dies kostet. Schließlich ist es nicht unwahrscheinlich, dass sich Ihre Einkommenssituation im Laufe der Jahre verbessert. Mit dem zusätzlichen Einkommen können Sie Ihre Anfangstilgung anpassen und Ihre Kreditlaufzeit senken.
3. Eigenleistung: Arbeiten, die Sie an Ihrem Haus in Eigenleistung durchführen (wie Malern oder die Wärmedämmung am Dach), werden von den Banken als Eigenkapital akzeptiert. Zwischen fünf und zehn Prozent der Baufinanzierung können Sie als zusätzliche Eigenmittel angeben und Ihre Darlehenshöhe und somit den Zins senken (Stichwort Muskelhypothek). Überschätzen Sie jedoch nicht Ihre Fähigkeiten oder die Ihrer Freunde und Verwandtschaft sowie den zeitlichen Aufwand.
Wie lange sollte Ihre Zinsbindung sein?
Bei der Zinsbindung haben Sie die Wahl: Zwischen fünf und 30 Jahren ist in Fünf-Jahres-Schritten alles möglich. Gerade wenn die Zinsen niedrig sind, empfiehlt sich eine lange Sollzinsbindung. So gehen Sie dem Zinsänderungsrisiko aus dem Weg. Denn sollte das Darlehen nach Ende der Zinsbindung nicht abgezahlt sein, brauchen Sie eine Anschlussfinanzierung. Ob das Zinsniveau dann aber genauso günstig wie derzeit ist, kann niemand sagen.
Arrivato-Tipp
Eine lange Laufzeit lässt sich das Geldinstitut mit einem etwas teureren Kredit bezahlen. Rechnen Sie daher mit unseren Baufinanzierungsexperten genau durch, welche Konditionen sich für Ihr neues Zuhause auch im Zusammenspiel mit Ihrer gewünschten Tilgungsrate und Sondertilgungen am besten eignen.
Sollte die zukünftigen Zinsentwicklung zu Bauzinsen führen, die unter dem Niveau liegen, das Sie mit Ihrer Immobilienfinanzierung vereinbart haben, müssen Sie sich nicht ärgern. Denn nach zehn Jahren dürfen Sie Ihren Kredit umschulden beziehungsweise eine Anschlussfinanzierung vereinbaren, ohne dass die Bank eine teure Vorfälligkeitsentschädigung verlangen darf – selbst wenn Ihre Zinsbindungsfrist noch lange nicht erreicht ist. So können Sie von den dann aktuell niedrigen Zinsen profitieren.
Was ist Arrivato?
Arrivato ist Italienisch für „angekommen“ – Jenes Gefühl, das Sie haben werden, wenn Sie in Ihr Eigenheim einziehen. Wir kümmern uns um Sie und Ihre Fragen. Egal ob Immobilienanschaffung, Baufinanzierung oder Hausratversicherung – wir helfen Ihnen, das perfekte Zuhause zu schaffen. Dazu betrachten wir Ihre Bedürfnisse und Wünsche, Probleme und individuelle Lebenssituation und finden die für Sie beste Option. Unsere evaluierten und zertifizierten Berater informieren Sie kostenlos, unabhängig und online.