Anschluss­finanzierung

Meistern Sie auch die zweite Hälfte Ihrer Immobilienfinanzierung problemlos

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Genießen Sie Ihr Eigenheim? Das sollten Sie, Sie haben es sich verdient. Bisher haben Sie nicht nur den Bau oder Kauf Ihres neuen Zuhauses, den Einzug und die Einrichtung Ihrer vier Wände gemeistert, sondern auch zuverlässig Ihren Kredit zurückgezahlt. Nun folgt der nächste Schritt: mit einer günstigen Anschluss­finanzierung dem Ziel Schuldenfreiheit näherkommen.

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    Was ist eine Anschlussfinanzierung?

    Sie haben Ihr Projekt Eigenheim mit einer solide aufgestellten Baufinanzierung vor einigen Jahren realisiert. Mit ihren Raten haben Sie bisher einen beachtlichen Teil Ihres Darlehens zurückgezahlt. Doch gerade bei großen Kreditsummen werden Sie bis zum Ablauf der Zinsbindung nicht schuldenfrei sein. Daher benötigen Sie nun eine Anschlussfinanzierung, um Ihre Restschuld zu tilgen.

    Für die neue Finanzierung können Sie bei Ihrer bisherigen Bank bleiben oder zu einem neuen Darlehensgeber wechseln. Im Fachjargon wird daher beim Anschlusskredit zwischen einer Prolongation und einer Umschuldung unterschieden. Beide haben Ihre Vorteile und Nachteile.

    Für Sie gilt wie bei Ihrer Erstfinanzierung: Holen Sie sich möglichst verschiedene Angebote ein, um die Anschluss­finanzierung mit den für Sie besten Konditionen etwa hinsichtlich des Zinssatzes zu finden.

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    Arrivato-Tipp

    Wollen Sie einer Anschlussfinanzierung aus dem Weg gehen, entscheiden Sie sich bei Ihrer Erstfinanzierung für ein Volltilger­darlehen. Kreditnehmer haben bei diesem nach Ende der Sollzinsbindung den Kredit garantiert vollständig zurückgezahlt.

    Anschlussfinanzierungen sind mehr die Regel als die Ausnahme bei der Baufinanzierung. Denn selbst bei vergleichsweise kleinen Darlehens­summen bleibt nach der Laufzeit noch eine Restschuld zurück, wie die folgenden Beispiele verdeutlichen:

    Kredithöhe (Tilgung 3%) Restschuld nach 10-jähriger Zinsbindungsfrist
    100.000 Euro 69.336 Euro
    200.000 Euro 138.580 Euro
    300.000 Euro 207.639 Euro
    400.000 Euro 273.710 Euro
    Kredithöhe (Tilgung 3%) Restschuld nach 15-jähriger Zinsbindungsfrist
    100.000 Euro 52.890 Euro
    200.000 Euro 104.744 Euro
    300.000 Euro 156.617 Euro
    400.000 Euro 202.609 Euro

    Welche Möglichkeiten gibt es bei der Anschluss­finanzierung?

    Für die Anschlussfinanzierung können Sie prolongieren, also bei Ihrer Hausbank bleiben, oder umschulden und damit zu einem neuen Kreditinstitut gehen. Beide Entscheidungen bieten Vor- und Nachteile.

    Prolongation

    • Kreditinstitut und Berater sind bekannt: Sie haben bereits gute Erfahrungen gemacht
    • Geringes Ausfallrisiko: Die Bank kennt Sie als zuverlässigen Darlehensnehmer
    • Geringe Bearbeitungszeit: Der Bank liegen alle wichtigen Unterlagen etwa zur Kreditwürdigkeit und zur Immobilie vor
    • Wenig Aufwand: Von Ihnen wird fast nur noch eine Unterschrift gebraucht
    • Grundbuch: Es entstehen keine Kosten, da sich der Gläubiger der Grundschuld nicht ändert
    • Zins: Die Hausbank bietet meist nicht die günstigsten Hypothekenzinsen an

    Umschuldung

    • Konditionen: Neukunden sichern sich oftmals besonders gute Bedingungen für die Finanzierung
    • Zins: Das Zinsniveau ist in der Regel niedriger als bei Ihrer bisherigen Bank, sodass Sie viel Geld einsparen
    • Tilgung: Durch die besseren Zinsen können Sie Ihren Kredit schneller tilgen
    • Bonität: Die Bank muss Ihre Kredit­würdigkeit neu prüfen
    • Aufwand: Neben den Informationen für die Bonitätsprüfung müssen Sie weitere Unterlagen zu Ihrer Immobilie einreichen, damit die Bank den Wert ermitteln kann
    • Zeitrahmen: Bis Sie eine Finanzierungs­zusage erhalten, kann durch die Prüfung der Dokumente einige Zeit vergehen
    • Grundbucheintrag: Es entstehen zusätzliche Kosten durch den Eintrag der neuen Bank im Grundbuch

    Mit Blick auf die jeweiligen Stärken und Schwächen erscheint es beim Anschluss­darlehen zunächst sinnvoll, alles so zu belassen wie bisher. Unterschätzen Sie jedoch den Zinsvorteil nicht, den Ihnen ein neuer Kreditgeber bieten kann. Für diesen zahlt sich der Mehraufwand deutlich aus:

    Ersparnis bei Umschuldung (Kredithöhe von 150.000 Euro/Laufzeit 10 Jahre)

    Darlehen der neuen Bank Darlehen bei der Hausbank
    Sollzins 0,44% 0,6%
    Zinskosten 8.453 € 11.324 €
    Ersparnis 2.871 €

    Forward-Darlehen nutzen

    Unabhängig von Ihrer Entscheidung können Sie sich bei Ihrer Anschluss­finanzierung für ein Forward-Darlehen entscheiden. Dieses hat den Vorzug, dass Sie das Zinsniveau bei Vertragsabschluss einfrieren. Dieses ist bis zu 66 Monate möglich. Steigen in dieser Zeit die Bauzinsen, müssen Sie sich darüber keine Sorgen machen.

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    Arrivato-Tipp

    Je länger die Zeit bis zum eigentlichen Abrufen Ihrer Anschlussfinanzierung ist, desto höher ist der Zinsaufschlag, den Sie für das Forward-Darlehen bezahlen. Es ist daher ratsam, zusammen mit einem unserer Baufinanzierungsexperten durchzurechnen und zu vergleichen , welche Option für Sie am besten ist.

    3 Stolpersteine, die Sie mit uns umschiffen

    Worauf sollten Sie bei der Anschluss­finanzierung achten?

    • 1. Grundschuld: Wechseln Sie Ihre Bank, wird die Grundschuld auf den neuen Kreditgeber übertragen. Lassen Sie den alten Eintrag löschen und neu eintragen, entstehen bei einem Darlehen von beispielsweise 250.000 Euro Kosten von 500 Euro für die Löschung und 535 Euro für den Eintrag. Entscheiden Sie sich dagegen für eine Grundschuldabtretung, fallen in dem Beispiel nur 500 Euro an. In beiden Fällen kommen allerdings noch die Notargebühren hinzu.

    • 2. Sonderkündigungsrecht: Die derzeitigen Zinsen sind niedriger als bei ihrer aktuellen Baufinanzierung und Sie ärgern sich, dass Sie aus dieser nicht aussteigen können? Dann prüfen Sie Ihr Sonderkündigungsrecht. Mit diesem können Sie Ihr Darlehen nach zehn Jahren Laufzeit mit einer Anschlussfinanzierung ablösen, selbst wenn Sie eine längere Zinsbindung vereinbart haben. Die Bank darf keine sogenannte Vorfälligkeits­entschädigung verlangen.

    • 3. Tilgungsrate: Ist die Anschluss­finanzierung günstiger als Ihre bisherige Finanzierung, ist es ratsam, die Zins­ersparnis in eine höhere Tilgung des Darlehens zu investieren. Statt einem Prozent legen Sie die Tilgungsrate beispielsweise bei zwei Prozent fest. So zahlen Sie Ihren Kredit schneller zurück und können sich eher auf andere Finanzierungs­vorhaben – vielleicht ein neues Auto – konzentrieren.

    Wie läuft eine Anschluss­finanzierung ab?

    Spätestens drei Monate vor Ablauf der derzeitigen Immobilien­finanzierung meldet sich die Bank beim Kreditnehmer mit einem neuen Angebot. Zu diesem Zeitpunkt ist es fast schon zu spät, andere Angebote einzuholen. Denn die anderen Banken brauchen etwas Zeit zur Prüfung Ihrer Unterlagen.

    Stressfreier agieren Sie, wenn Sie sich spätestens ein Jahr vor Ende der Sollzins­bindung mit Ihrer künftigen Anschluss­finanzierung beschäftigen. Sie haben so ausreichend Zeit, die notwendigen Unterlagen bei anderen Kreditinstituten einzureichen und die unterschiedlichen Vorschläge sowie Zinsen miteinander zu vergleichen. Zudem können Sie mit diesen in die Nachverhandlung mit Ihrer Hausbank starten, sollten Sie dort bleiben wollen.

    Ist das Zinsniveau sehr niedrig oder zeigt die Zinsentwicklung nach oben, sollten Sie Ihre Finanzierung auch schon vor diesem Zeitpunkt prüfen. Das Forward-Darlehen erlaubt Ihnen eine Vorlaufzeit von bis zu fünfeinhalb Jahren zwischen Abschluss und Beginn der Anschlussfinanzierung.

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    Arrivato-Tipp

    Achten Sie auf Bereitstellungszinsen. Der Aufschlag fällt an, wenn Sie Ihr Darlehen abgeschlossen haben, aber die Auszahlung noch nicht abrufen. Viele Anbieter halten den Kredit allerdings für drei bis zwölf Monate ohne entsprechende Gebühren zurück. Achten Sie beim Vergleich der Verträge auf diese Anbieter.

    Bei der Anschlussfinanzierung ist das Vorgehen das gleiche wie bei Ihrer ersten Immobilienfinanzierung. Machen Sie zunächst einen Kassensturz und prüfen Sie Ihre Einkommensverhältnisse sowie Ausgaben. Es ist wahrscheinlich, dass sich Ihr Haushaltseinkommen in der Zwischenzeit geändert hat, etwa durch einen Jobwechsel, Gehaltsanpassungen oder Familienzuwachs. Nutzen Sie einen Budgetrechner, um Ihren monatlich mögliche Kreditrate zu ermitteln.

    Haben Sie zudem Geld nebenher angespart, etwa über einen Bauspar­vertrag, können Sie dieses nutzen, um die Kredithöhe Ihrer Anschluss­finanzierung und somit Ihre Zinsen zu senken. Stehen die Rahmenbedingungen – Darlehens­summe und Monatsrate – fest, können Sie Angebote mit den jeweiligen Zinssätzen einholen und sich im Anschluss für die beste Finanzierung entscheiden. Haben Sie Ihre Wahl getroffen, steht dem Abschluss nichts mehr im Wege.

    Was kostet eine Anschlussfinanzierung?

    Dreh- und Angelpunkt der Kosten für Ihr Anschlussdarlehen sind die Zinsen. Der Effektivzins für setzt sich zusammen aus:

    • Sollzins

    • Tilgungsrate

    • Darlehenshöhe

    • Zinsbindung

    • Weitere Konditionen wie Sondertilgung, die zu einem Zinsaufschlag führen

    Schulden Sie um, kommen zudem noch Gebühren für die Grundbuchänderung hinzu. Einige Kreditgeber übernehmen diese jedoch. Außerdem berechnen die Banken eine unterschiedlich hohe Marge, also den Gewinn, den sie mit Ihrem Darlehen machen. So kommt es, dass die Zinsen zwischen den Anbietern deutlich variieren und es sich für Sie immer auszahlt, verschiedene Anschluss­finanzierungen miteinander zu vergleichen.

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    Was ist Arrivato?

    Arrivato ist Italienisch für „angekommen“ – Jenes Gefühl, das Sie haben werden, wenn Sie in Ihr Eigenheim einziehen. Wir kümmern uns um Sie und Ihre Fragen. Egal ob Immobilienanschaffung, Baufinanzierung oder Hausratversicherung – wir helfen Ihnen, das perfekte Zuhause zu schaffen. Dazu betrachten wir Ihre Bedürfnisse und Wünsche, Probleme und individuelle Lebenssituation und finden die für Sie beste Option. Unsere evaluierten und zertifizierten Berater informieren Sie kostenlos, unabhängig und online.